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Abogados, comunidades propietarios, demandas, reclamaciones: vecinos molestos, ruidos, defectos en la costrucción, obras, humedades, goteras, impagados.

Abogado comunidad propietarios

Abogado especialista en comunidades, propiedad horizontal, abogado de comunidades, área de MadridTanto si su comunidad tiene morosos, como si desea realizar una reclamación por defectos en la construcción, vicios ocultos, o reparaciones defectuosas, le será más fácil impulsar los acuerdos necesarios si cuenta con la experiencia de de un administrador de fincas.

Es frecuente  caer en la equivocación que la existencia de defectos y otras anomalías de las viviendas son asunto que se debe atribuir a la comunidad de propietarios y por ende al administrador. Tenga en cuenta que sólo será directamente encargado de su solución si estas afectan a los elementos comunes, puesto que no se puede repercutir el coste de este profesional al resto de vecinos cuyas viviendas no tienen estas dolencias.

Quizás este equívoco sea causa de la extendida práctica de encargar al administrador de fincas que aglutine el listado de defectos visibles en las viviendas para comunicarlos de forma ordenada al promotor cuando se reúne la junta constituyente.

En cualquier caso podemos darle asesoramiento jurídico, nuestros abogados son litigadores, y defenderán sus intereses en juicio.

Nuestro trabajo

Abogado especialista en comunidades, propiedad horizontal, abogado de comunidades, área de MadridRecogemos las quejas de los vecinos en la junta y las hacemos constar en acta, donde haremos constar el correspondiente nombramiento de abogado y procurador y mención de las acciones prejudiciales y judiciales a tomar. Si se estima conveniente convocaremos al abogado del despacho para asesorar durante la reunion de la viabilidad y trámites.

  • Reclamaciones a morosos, procedimientos monitorios.
  • Reclamaciones a constructor
  • Reclamaciones a compañías de seguros
  • Reclamaciones a propietarios por obras no consentidas, actividades molestas o insalubres.

 


El abogado informa

  1. El vecino que no paga la comunidad: consecuencias
  2. Cobro de morosos: no supone gasto a la comunidad
  3. Impugnación de acuerdos
  4. Garantías de la vivienda
  5. Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas: acción de cesación

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El vecino que no paga la comunidad: consecuencias

Pues la primera consecuencia es que altera el funcionamiento normal de la comunidad, causa incomodidades, retrasos en la ejecución de los acuerdos, gastos bancarios por descubiertos y devoluciones y muchos cabreos y malos ratos al resto de copropietarios que sí atienden sus obligaciones económicas con la comunidad.

Para el vecino que no paga la comunidad, la consecuencia es que si al iniciarse la reunion no se encontrase al corriente de pago y no hubiese impugnado judicialmente las mismas o consignado la deuda, tendrá derecho a voz pero no a voto. En este punto la ley se equivoca, ya les adelanto que , al copropietario que debiendo dinero, tiene arrestos para asistir a la reunion no se le oye, se le escucha desde la azotea.

En casos extremos, el impago de la cuota de comunidad generalizado, (por nuestra parte lo consideramos subjetivamente a partir del 25% de impagados) puede convertir la finca en algo caótico, donde los suministros (proveedores, luz, agua) se resienten o se cancelan, las reuniones de propietarios se convierten en batallas campales, y lo paradójico y más duro de asimilar es que el propietario que está pagando en esta situación no sólo tiene que seguir pagando (mediante provisión de fondos), si no que tendrá que pagar más todavía (lo que le toque por su cuota, y lo que le echen encima del 25% restante que no paga) para:

  • capitalizar la comunidad
  • contratar un abogado y afrontar el cobro de los morosos
  • Si bien es cierto que hay sentencias del Tribunal Supremo que dicen que el impago de los morosos no puede ser causa, ni siquiera, de un presupuesto extraordinario para atender las cuotas atrasadas de estos distribuyéndolas de nuevo entre todos los copropietarios, sino que deben cobrarse emprendiendo las correspondientes acciones judiciales. No es menos cierto que o se provisiona de fondos la comunidad o no hay forma de dar la vuelta a esta situación.

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    Cobro de morosos: no supone gasto a la comunidad

    El cobro de morosos de la comunidad de propietarios no tiene coste para la comunidad, no es necesario abogado ni procurador para su iniciación, ni ni para todo el procedimiento si es inferior a 901,52 euros, sin embargo le aconsejamos que utilice abogado y procurador:

  • Por muy fácil que se lo quieran pintar los caminos legales son complejos, excepciones, plazos, oposiciones, localizaciones, ejecuciones, anotaciones preventivas, embargos...
  • Si la comunidad gana, que es lo razonable, recuperará la provisión de fondos, independientemente que la cuantía del procedimiento sea inferior a 901,52 €. (Excepción a la regla general del artículo 32.5 LEC)
  • Si la comunidad pierde no la condenarán con las costas del contrario, a no ser que se aprecie temeridad (muy raro en una comunidad)
  • La solvencia del deudor está asegurada porque tiene al menos un bien inmobiliario.
  • Estas cantidades adeudadas cuentan con una garantía legal, privilegiando el crédito incluso delante del acreedor hipotecario: El adquiriente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el inmueble adquirido de las cantidades adeudadas hasta el límite de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior.

    Por ejemplo un deudor debe cuotas desde mayo del 2003, vende su vivienda en marzo del 2008, qué está garantizado con el inmueble transmitido?: las cuotas

  • Enero Febrero Marzo del 2008
  • La anualidad inmediatamente anterior: 2007
  • La deuda de Mayo 2003 a Diciembre 2006 se puede reclamar al antiguo propietario pero el éxito del procedimiento estará sujeto a la solvencia del deudor.

    * Art. 21 y 9.1.e LPH, y 812 y ss LEC.

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    Impugnación de acuerdos

    Cuántas veces se ha escuchado en una junta de propietarios "animada" "impugno el acuerdo porque no estoy de acuerdo..." o "no estoy de acuerdo", pues bien esa manifestación no es impugnar un acuerdo y por sí sola no sirve. Impugnar no es gratuito y hay que estar seguro de lo que se hace.

    No se puede impugnar cualquier acuerdo, ni todos podemos impugnar acuerdos adoptados por la comunidad, veamos:

    Qué acuerdos son impugnables:

  • Los contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho
  • Quién puede impugnar: Están legitimados los propietarios que hubiesen salvado su voto, los ausentes y los indebidamente privados de voto, en cualquier caso hay que estar al corriente de pago. Además sólo hay tres meses para hacerlo, o un año en el caso de ser contarios a la ley o la costumbre.

    ¿Qué es salvar el voto? Votar en contra del acuerdo en la Reunión, y hacer constar su voto en contra en el acta con identificación de su emisor.

    *Artículo 18 LPH

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    Garantías de la vivienda

    Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de construcción responderán frente a los compradores:

  • Durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos estructurales.
  • Durante 3 años por defectos que afecten a requisitos de habitabilidad, higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Durante un año de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
  • A contar desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de éstas (art. 17.1) LOE.

    La acción para exigir las responsabilidades prescribe en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan los daños (sin perjuicio de que pueda reclamarse por incumplimiento contractual).

    La Ley de Ordenación de la Edificación detalla la responsabilidad de cada uno de los agentes de la construcción, como el promotor, constructor, arquitecto, etc.

    La responsabilidad será individualizada, es decir cada uno responde en el ámbito de su competencia, pero si no pudiera determinarse quien es el responsable responderán solidariamente.

    El promotor, el gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, o cualquier otra figura análoga, responde solidariamente con los restantes agentes de los daños por vicios o defectos de la construcción.

    A pesar de que la Ley establece la constitución de unos seguros para hacer efectivas estas garantías, actualmente solo es obligatorio el de 10 años (seguro decenal), y no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite y testimonie la constitución de esa garantía.

    *Fuente: Oficina Municipal de información al consumidor; Artículo 17 y ss Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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    Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas: acción de cesación

    Hace tiempo se hizo famoso una persona en televisión porque era capaz, utilizando métodos ilegítimos, de echar a vecinos de una comunidad haciéndoles la vida imposible, alquilando habitaciones a inquilinos extraordinariamente molestos, de rentas muy bajas en sus países de origen, países ya de renta "per cápita" muy baja, no acostumbrados a vivir en comunidad.

    Esta situación tiene una vía legal para solventarla:

    Artículo 7.2 LPH:
     "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."

    Lo que pasa es que, sólo son estas actividades, no incluye al vecino que pone la radio por la noche, no se quita los zapatos de tacón, su hijo tira la pelota, usa el corre pasillos... En fin que sólo es aplicable para actividades concretas, y en general muy claras:

  • Actividades prohibidas: la mayoría de comunidades no tiene estatutos, y si los tiene no recoge normas respecto al ruido.
  • Dañosas para la finca: que pueden causar daños al inmueble: por ejemplo actividades industriales que causan humedades, erosiones de columnas o muros maestros.
  • Molestas: pubs, discotecas, industrias isntaladas en pisos (imprentas, textil...)
  • Insalubres: suponen un peligro para la salud. residencias de ancianos ilegales, hostales, animales.
  • Peligrosas: laboratorios clandestinos, almacén de inflamables...
  • Ilícitas: las contrarias a la ley.
  • Es necesario que el presidente requiera fehacientemente a quien realice dichas actividades para que cese y de no hacerlo de la iniciación de las oportunas acciones judiciales.

    De no acceder al requerimiento, la comunidad debe autorizar al presidente o directamente apoderar abogado y procurador para ejercitar la acción de cesación, en demanda de juicio ordinario, a la que se debe acompañar la certificación de la junta y el requerimiento fehaciente.

    De ganar el pleito, además de la cesación de la actividad prohibida, puede imponer al infractor la privación del uso por un máximo de tres años, incluso si el infractor fuera inquilino puede extinguir el contrato de arrendamiento y decretar su lanzamiento.

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